大公国际：城司市场化转型案例分析之临沂城建集团|w66平台

　　临沂城建集团作为临沂市重点工程建设和国有资产运营的主体，通过利用当地资源禀赋、拓宽业务板块等方式，优化国有资本布局★★★，实现城投类项目和市场化经营性项目的有效平衡，资本营运能力、抗风险能力等方面全面升级。

　　经过多年市场化探索和发展，临沂城建集团资产总额从2015年末的548★.97亿元到2023年末的947★★★.11亿元，资产规模大幅增长★，具体增长较多的资产主要是货币资金、应收工程款、基础设施和棚户区改造项目开发成本★、房地产项目开发成本、对外出租的房屋建筑物及招拍挂取得的土地使用权★★、对临沂城投富海天然气有限公司等公司的股权投资等。

　　临沂城建集团依托临沂市在地理位置★★★、绿色木业、健康食品等方面优势★★★，进行市场化转型，在传统政府性业务基础上拓展建材工业产品、房地产开发、贸易业务、绿色能源等，实现业务多元化★★，公司新的利润增长点得到扩展，自我造血能力显著增强。2015年公司实现营业收入36★★.73亿元，2023年公司实现营业收入102.33亿元★★★，2023年无基础设施建设及保障房业务收入。

　　2018年由两家评级机构同时给予AA+主体信用评级★★，2019年公司首获AAA主体信用评级★★★。信用资质提升★★，对公司拓展融资渠道、优化融资结构★★★、降低融资成本等方面发挥重要作用★★★。一方面，公司获得银行授信总额增长较多★，截至2017年末，公司获得银行授信总额达76.29亿元，未使用授信额度17★★.76亿元，截至2023年末，公司获得银行授信总额达到524★.13亿元，未使用授信额度202.84亿元。另一方面★，公司融资渠道增加★★★，2020年9月★★，公司发行首只海外债3亿美元，期限3年★★，利率3%。资产证券化方面，2021年公司发行3只资产支持证券，发行金额合计10.5亿元。此后陆续发行多只不同类型债券，包括公司债★★★、中期票据和短期融资券等★★。

　　木业业务方面，2018年公司新增木业业务，依托临沂市兰山区义堂镇是全国最大木业板材生产基地的优势，公司在该地区成立板材产业园★★，吸引大量优质木业板材企业入园★★★。同时公司逐步开展与该地区最具优势的木材加工企业山东凯源木业有限公司(以下简称★★“凯源木业★★★”)及山东泰森日利木业有限公司(以下简称“泰森日利”)的合作。公司子公司临沂天健置业有限公司与泰森日利合资成立泰森日盛集团有限公司，利用临沂市板材业优势、费县探沂镇及兰山区义唐镇两个板材生产园的优势发展家具生产和销售★★★、家居进出口和室内外装饰工程施工等业务。公司子公司临沂城投产业控股有限公司与凯源木业共同出资兴建山东俏家装饰新材料有限公司，成为临沂市一家具有国资背景的大型人造板制造企业，主要从事环保生态刨化板的生产和销售业务。2022～2023年，木业业务收入分别为13★★★.92亿元和15.20亿元★★★。

　　临沂市位于山东省东南部★★，地处长三角经济圈与环渤海经济圈结合点★、东陇海国家级重点开发区域和鲁南临港产业带。临沂市是著名的商贸名城和物流之都★，是全国重要的物流周转中心和商贸批发中心，也是山东省地区中心城市、临日都市区核心城市、具有滨水特色的现代工贸城市和商贸物流中心★。临沂市下辖3区9县★★、2个国家级开发区(高新区)和1个省级新区，156个乡镇(街道)★★，4★★★,136个行政村(居)，面积1★★.72万平方公里★★★。截至2023年末临沂市常住人口1,094.38万人。临沂市主导产业已形成绿色木业、高端装备制造★、健康食品等八大支柱产业。近年来，临沂市经济实力较强，为城司市场化转型提供良好外部环境。2023年，临沂市地区生产总值达到6,105★★★.17亿元★★★，同比增长6★.3%★★;一般公共预算收入445.77亿元★★，同比增长6.1%★。

　　公司装配式住房业务由子公司临沂市城开远大装配式建筑有限公司运营，主要开展装配式产品生产★★★，包括厂房★、展示房、办公楼★★★、宿舍、食堂及相关配套设施★★。公司铝合金门窗业务由子公司山东利蒙新型建材有限公司(以下简称★★★“山东利蒙”)运营，位于郯城县李庄镇万华禾香北方产业园区内★★，总占地面积约38★★,000平方米，主要围绕系统断桥铝门窗、铝木复合门窗等互联网门窗定制产品开展工程设计、生产制作及安装施工。

　　临沂城建集团前身为临沂城市建设投资有限公司，系由临沂市财政局于2013年5月出资设立的国有独资公司。2013年变更为现名。2019年6月，临沂市人民政府(以下简称“临沂市政府”)，大力支持公司发展★，将部分国有优质资产划转至公司★★★;2019年12月★，临沂市国资委将山东蒙山旅游集团有限公司、临沂兴蒙旅游开发集团有限公司★★★、临沂国发矿业集团有限公司3家企业的国有股权无偿划转至公司。2021年3月★，临沂市国资委将山东沂蒙优质农产品有限公司(原名★：山东沂蒙优质农产品交易中心有限公司)80%股权无偿划转至公司。

　　城司市场化过程中应明确转型方向★，同时城司应结合区域资源优势和自身特点★，推动市场化进程。一方面，城司应结合当地资源禀赋和相关政策，逐步降低城投类业务，提高市场化收入占比。如临沂城建集团根据新的土地收储政策出台及政府安排★★，公司不再新增并退出土地指标运作业务，依托当地木业重点产业及临沂市兰山区义堂镇是全国最大木业板材生产基地等优势★★★，开拓建材工业产品业务。另一方面，城司应提早布局经营性业务，随着相关项目的陆续落地成型，为城司带来可观的收入。如临沂城建集团绿色能源业务，2015年项目开始建设，2016年形成收入等★★。

　　公司建材工业产品业务包括木业、装配式住房、铝合金门窗和其他建材。2018年以来，每年均产生收入，2023年建材工业产品收入20★★.54亿元★，占比达20.07%★★，成为公司营业收入的重要组成部分。公司其他业务包括贸易业务、农产品销售★★★、服务业务和采矿业等。

　　近年来，随着国务院和各部委陆续出台相关文件★★★，地方债务压力有所缓解。但同时，城司为适应监管变迁、土地市场疲软及经济增长方式转变的背景下，进行市场化转型是必由之路。本文以临沂城市建设投资集团有限公司(以下简称“临沂城建集团”或★★★“公司”)作为研究案例，为更多的城司市场化转型提供参考★★。

　　公司房地产开发业务由临沂市城投开元置业有限公司、临沂城投地产有限公司、临沂医养管理有限公司和火车站公司负责。公司在建的房地产项目位于临沂市核心区域★★★，可售面积较大，随着预收房款的结转及项目的继续开发，可为公司贡献一定收入。2017年，公司新增房地产开发业务，实现收入1.40亿元，2023年公司实现房地产开发收入达12.21亿元。

　　公司基础设施建设业务★★，主要由子公司临沂铁路建设投资集团有限公司、临沂金陶然城市开发建设有限公司、临沂市公共住房经营有限公司及临沂火车站建设开发有限公司(以下简称“火车站公司★★★”)等负责★★，继续根据政府下达的项目建设计划★★，开展基础设施建设业务★★★。同时w66平台w66平台，根据政府授权★★★，公司负责北城新区和火车站片区的棚户区改造，分别由公司本部和火车站公司负责。截至2023年末，公司基础设施建设在建项目主要为临沂沂州实验学校高铁校区项目★★★。公司棚户区改造项目主要包括北城新区二期片区开发项目和火车站片区开发项目，截至2023年末已开发完毕并交付使用。公司传统政府城建类业务对提高临沂市基础设施建设★★、完善城市品质、功能和生态环境等方面发挥重要作用。

　　在传统政府城建类业务基础上★★★，公司重点拓展了建材工业产品业务、绿色能源业务、贸易业务★、农产品销售和服务业务等经营性业务。2015年，公司收入主要来源于土地指标运作业务，即按照政府要求实施土地增减挂钩项目，对集体土地进行复垦★★，新增耕地可置换城区用地指标，该业务收入占比达42.61%。2018年★，根据新的土地收储政策出台及政府安排★★，公司不再新增并退出土地指标运作业务。截至2024年9月末，公司注册资本及实收资本均为20.00亿元，控股股东及实际控制人均为临沂市国资委，资产总额972.19亿元★，净资产365★★.84亿元。

　　公司绿色能源业务主要由临沂市阳光热力有限公司(以下简称“阳光热力★★”)负责★★。阳光热力主要负责临沂西部供热中心项目一期的运营，2015年3月该项目开始建设，2016年试运营★。阳光热力利用公司子公司山东惠沂通供应链有限公司对外进行燃料集中采购。2016年开始★，公司新增绿色能源业务，同年实现收入4.69亿元，该业务可持续为公司贡献收入。

　　本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料★★★，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证★★★，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化★★。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考★★，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果★★★，本公司概不负责。(大公国际公用二部 薛爱丽)